"Tạp Chí Kinh Tế RFI"
* Một công trình xây dựng cao ốc tại trung tâm thủ đô Bắc Kinh ngày 6/4/2013. REUTERS/China Daily *
Thị trường bất động sản tại Trung Quốc nóng lên trước khi các biện pháp kiềm chế giá nhà đất chính thức có hiệu lực. Bắc Kinh rút được những bài học gì từ kinh nghiệm khủng hoảng địa ốc của Tây Ban Nha hay Hoa Kỳ?
Năm 2012 các hoạt động của ngành bất động sản chiếm tới 14 %
tổng sản phẩm nội địa của nền kinh tế lớn thứ hai trên thế giới. Trong
tháng 3 vừa qua, giá nhà đất ở 100 thành phố lớn của Trung Quốc tăng
thêm 3,9 % so với cùng thời kỳ năm ngoái, tăng thêm 1,06 % so với một
tháng trước đó. Riêng đối với 10 thành phố lớn nhất trên toàn quốc, thì
chỉ số địa ốc đã tăng hơn 6 % trong một năm.
Theo thống kê được Ủy ban nhà đất của thành phố Bắc Kinh, không kể
nhà mới vừa xây xong, trong tháng 2 năm nay, đã có hơn 10 ngàn căn hộ
đổi chủ. Bước sang tháng 3, khối lượng nói trên đã được nhân lên gấp 4
lần. Ngoài Bắc Kinh, các thị trường bất động ở hai thành phố lớn khác
của Trung Quốc là Thượng Hải và Trùng Khánh cũng đã trở nên sôi động
khác thường.
Còn theo tính toán của hãng thông tấn Reuters căn cứ trên các thống
kê chính thức, giá nhà tại Bắc Kinh hồi tháng 2 vừa qua đã tăng 21,8 %
so với tháng 2/2012. Còn tại Thượng Hải, chỉ số địa ốc tăng gần 15 %
trong cùng thời kỳ.
Lý do giải thích cho hiện tượng ngành bất động sản Trung Quốc nóng
lên là do các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường địa ốc đã được chính
quyền mới ở Bắc Kinh ban hành từ hôm đầu tháng chính thức có hiệu lực kể
từ ngày 31/03/2013. Các biện pháp đó gồm : Đánh thuế 20 % vào các khoản
tiền lãi khi bán lại ngôi nhà thứ nhì, giới hạn các nguồn tín dụng gia
cư, kiểm soát chặt chẽ giá địa ốc tránh để tạo ra bong bóng đầu cơ.
Nói cách khác trước khi luật về nhà đất của Trung Quốc trở nên khắt
khe hơn, những người có điều kiện ồ ạt đặt cọc để mua thêm một căn hộ
nữa hoặc đã chuẩn bị luồn lách các biện pháp mà chính quyền trung ương
đề ra. Một trong những mánh khóe để «lách luật» đó là ở những thành
phố lớn như Bắc Kinh hay Thượng Hải, tỷ lệ các cặp vợ chồng đệ đơn xin
ly dị đã tăng vọt trong tháng qua. Bởi vì trong trường hợp đó một cặp vợ
chồng có thể làm chủ đến hai căn hộ và khi cần phải bán đi một căn, thì
họ không bị đánh thuế. Luật đánh thuế địa ốc của Trung Quốc không cấm
các cặp vợ chồng ly dị ấy kết hôn lại với nhau! Lại cũng có những
trường hợp là hôn thú giả để mua nhà, trước khia đưa nhau ra tòa xin ly
dị.
Từ Trùng Khánh đến Quảng Châu, Thẩm Quyến, bất cứ nơi nào mà các chính quyền địa phương thông báo «thi hành triệt để» chính sách «ổn định giá cả nhà đất»
của trung ương, thì giá bất động sản lại càng tăng mạnh bấy nhiêu trong
hơn 4 tuần lễ vừa qua. Nói cách khác, các biện pháp nhằm «hạ nhiệt và ổn định giá nhà đất»
tại Trung Quốc được chính quyền mới của thủ tướng Lý Khắc Cường đề
xướng, trước khi chính thức có hiệu lực đã phản tác dụng. Chuyên gia
kinh tế Nguyễn Xuân Nghĩa từ Hoa Kỳ ghi nhận:
Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Kết quả đầu tiên là làm cho
giá cả nhà đất lại tăng vọt suốt Tháng Ba tại một số thành phố vì giới
kinh doanh và đầu cơ địa ốc lật đật bán tháo trước khi các biện pháp của
nhà nước đi vào áp dụng! Đấy là quy luật thông thường là trời rất tối
trước khi sẽ sáng!
Xét vào hồ sơ này về dài thì có lẽ ta thấy ra biến cố ngắn hạn
thật ra chưa đến nỗi nào nếu so với nạn bong bóng đầu cơ địa ốc ở nhiều
xứ khác như Âu Châu hay Hoa Kỳ, với cường độ còn thấp hơn những gì đã
thấy vào năm 2010-2011 khi mà giá nhà đất tăng vọt đáng kể. Nhưng mà
nhìn vào trường kỳ thì hiện tượng bong bóng này lại trầm trọng và có thể
đe dọa cả nền kinh tế.
RFI: Thiết tưởng rằng nếu như mọi người không muốn
bị đánh thuế 20 % trên các khoản lãi khi bán lại căn hộ thứ hai của mình
một khi luật mới về địa ốc của Trung Quốc bắt đầu có hiệu lực, thì mọi
người ồ ạt bán nhà trước thời hạn 31/03/2013 thì như vậy giá nhà phải hạ
xuống chứ thưa anh?
Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Thực ra người dân Trung Quốc
đua nhau mua nhà trước khi luật mới về địa ốc có hiệu lực, bởi vì luật
mới có những biện pháp khắt khe hơn, mua nhà sau này sẽ khó hơn.
RFI: Còn tác động về trường kỳ thì sao?
Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Trung Quốc từng bị cơn sốt
địa ốc vào các năm 2004, 2007 và 2010 nên khi giá nhà đất tăng khoảng 6%
trong hai tháng đầu của năm nay thì thật ra vẫn chưa đáng ngại. Nói
cách khác, các biện pháp can thiệp để làm xì trái bóng địa ốc ban hành
trong các năm 2011 và 2012 cũng có kết quả. Việc Quốc vụ viện vừa thành
hình dưới quyền lãnh đạo của Tổng lý mới tức là Thủ tướng Lý Khắc Cường
đã đưa ra chỉ thị mới có thể chỉ là nhắc nhở bốn thành phần trong cuộc
là các chính quyền địa phương, giới kinh doanh địa ốc, bọn đầu cơ và cả
người dân nói chung. Nhưng nếu nhìn vào cơ cấu kinh tế trong trường kỳ
thì chuyện này lại rắc rối hơn.
- Trong ngắn hạn, người ta thấy nổi lên một hiện tượng mới từ cuối
năm 2011 là thị trường tín dụng đen, tức là cho vay chui, ở ngoài hệ
thống tài trợ chính thức khi vòi nước của hệ thống này bị khóa. Chính
quyền Bắc Kinh có thấy như vậy mà lặng lẽ làm ngơ vì nguồn tín dụng bán
chính thức thanh toán được một số nợ nần tồn đọng trên thị trường và
giảm bớt gánh nặng tài chính cho các chính quyền và ngân hàng của nhà
nước ở địa phương. Nhưng cái khổ ở đây là chợ đen lại tăng vọt, tiền cho
vay trên thị trường chui trong hai tháng đầu năm nay đã chiếm hơn phân
nửa tổng số tín dụng chính thức của nhà nước, từ trung ương đến địa
phương, và tất nhiên là với lãi suất cắt cổ! Vì vậy mà giới chức kiểm
soát thị trường chứng phiếu vừa phải yêu cầu kiểm soát hiện tượng tín
dụng chui.
RFI: Nói cách khác là khi vòi tín dụng gia cư của
các cơ quan tài chính nhà nước bị khóa chặt lại hơn, thì người dân Trung
Quốc không ngần ngại tìm đến thị trường tín dụng chợ đen. Khi thị
trường gia cư Trung Quốc vỡ bong bóng, nhà đất mất giá thì những người
đi vay vẫn sẽ phải trả nợ trong khi tài sản địa ốc của họ không còn là
những cái giá «trên trời». Tựu chung vấn đề của Trung Quốc vẫn là do
nhà nước quản lý hệ thống ngân hàng …
Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Tất cả cũng đều do nhà nước
mà ra! Ngân hàng của nhà nước từ trung ương đến địa phương ưu tiên tài
trợ các doanh nghiệp cũng của nhà nước và vì vậy, tư doanh mà cần tiền
thì phải vay trên thị trường đen với lãi suất cao hơn nhiều lần. Khi nhà
nước xiết lại cái vòi tín dụng vào thị trường bất động sản thì giới đầu
cơ hay đầu tư và cả các cấp bộ của chính quyền địa phương cũng tìm tiền
trên thị trường đen. Và lượng tín dụng chui đó hiện đang là vấn đề vì
có thể lên tới từ 20 đến 40% của tổng sản lượng toàn quốc.
- Trở lại chuyện sâu xa trường kỳ trong cơ cấu thì hiện tượng bong
bóng địa ốc có những nguyên nhân nằm trong hệ thống kinh tế chính trị
của Trung Quốc. Về chính trị, các cấp bộ địa phương có quyền và rất
thích quyết định về phân bố đất đai, theo Hiến pháp là do nhà nước quản
lý. Họ tìm thấy trong đó đến 40% nguồn thu của ngân sách địa phương. Về
kinh tế thì công cuộc phát triển và công nghiệp hóa của một xứ lạc hậu
tất nhiên dẫn đến đô thị hoá, trong đó có việc quy hoạch đất đai, cũng
do các địa phương quyết định, trong đó dĩ nhiên là có đất đai cho gia
cư, cho địa ốc. Thứ ba, chính là các ngân hàng của nhà nước cũng góp
phần tài trợ công trình xây cất này vì tiếng là tạo ra công ăn việc làm
cho cư dân địa phương. Vì vậy, các doanh nghiệp đầu tư và đầu cơ về địa
ốc đã mọc như nấm, nhất là khi nhà ở của người dân là một nhu cầu thực
tế.
- Nhưng mà vì động lực xây cất của doanh nghiệp lại khác với nhu
cầu và khả năng thực tế của thị trường thì người ta có vấn đề. Doanh
nghiệp có đất rẻ thì nhảy vào xây cất để kiếm lời và số các căn nhà gọi
là xã hội hay thuộc diện chính sách cho dân nghèo chỉ là mặt nổi, thực
tế thì họ xây loại nhà hạng sang và thổi lên bong bóng. Khi bóng bể thì
cả doanh nghiệp lẫn ngân hàng của nhà nước ở các địa phương đều suy sụp
và có khi vỡ nợ. Chính quyền trung ương có thấy vậy và hạn chế tín dụng
hoặc tăng thuế để dẹp nạn đầu cơ thì lại phải đối phó với nạn cho vay
chui, chủ yếu cũng lại từ các ngân hàng và tay chân của nhà nước mà ra!
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét